Na compra de casa em 2026, o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto do Selo são encargos fiscais inevitáveis e bastante significativos. Saber quanto vais pagar é fundamental para planear o teu orçamento e evitar surpresas desagradáveis durante o processo de compra do imóvel.
Como calcular o IMT em 2026
O cálculo do IMT depende do maior dos dois valores: o valor de aquisição ou o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel. A taxa aplicável é a mais elevada entre estas duas opções. As taxas variam não só com base no tipo de imóvel mas também na finalidade para a qual é adquirido (por exemplo, habitação própria e permanente ou segunda habitação).
Taxas de IMT para habitação própria e permanente
Para habitação própria e permanente, o IMT é calculado através de taxas progressivas, que variam entre 0% e 6%, com uma isenção para imóveis cujo valor não exceda cerca de 97.064€. Este benefício fiscal pretende incentivar a aquisição de casas para habitação principal.
| Escalão | Valor até (€) | Taxa (%) | Parcela a abater (€) |
|---|---|---|---|
| 1 | 97.064 | 0% | 0 |
| 2 | 132.774 | 2% | 1.941,28 |
| 3 | 181.034 | 5% | 5.901,50 |
| 4 | 301.000 | 7% | 9.087,19 |
| 5 | 600.000 | 8% | 11.800,00 |
| 6 | - | 6% | 0 |
Para calcular o valor exato do IMT a pagar, é necessário aplicar a taxa correspondente ao escalão em que o valor do imóvel se insere e subtrair a parcela a abater. Isto assegura que o imposto seja calculado de forma justa, refletindo a progressividade fiscal.
IMT para outros tipos de imóvel
Para outros tipos de imóveis, como segundas habitações ou terrenos, as taxas de IMT não só podem ser mais altas como também diferem na sua aplicação. Por exemplo, terrenos para construção podem ter taxas diferentes devido ao seu potencial de desenvolvimento, refletindo o valor acrescido que podem proporcionar no futuro.
Dica: Usa um simulador de IRS para prever os custos totais e ajustar o teu orçamento antes de fazer uma oferta. Estes simuladores são ferramentas valiosas que ajudam a ter uma visão clara dos encargos fiscais ao comprar casa.
Imposto do Selo na compra de imóveis
O Imposto do Selo é cobrado a uma taxa fixa de 0,8% sobre o valor de compra do imóvel. Este valor é pago no momento da escritura e é aplicado sobre o preço de aquisição, independentemente do tipo de imóvel ou da finalidade da compra.
Por ser um valor que não varia com a finalidade do imóvel, o Imposto do Selo é mais fácil de calcular. No entanto, é importante lembrar que, tal como o IMT, deve ser pago no momento da aquisição e pode representar um encargo financeiro significativo.
Exemplo prático
Vamos calcular o IMT para o João, que quer comprar uma casa por 150.000€ para habitação própria e permanente. O valor patrimonial tributário é 140.000€. Visto que o valor de aquisição é superior, este será o considerado para efeitos de cálculo.
- Cálculo do IMT: O valor de 150.000€ encontra-se no 3º escalão da tabela (5%).
- IMT a pagar: (150.000€ x 5%) - 5.901,50€ = 1.598,50€.
- Imposto do Selo: 150.000€ x 0,8% = 1.200€.
Total em impostos: 1.598,50€ (IMT) + 1.200€ (Imposto do Selo) = 2.798,50€.
Este exemplo ilustra como pequenos ajustes nos valores dos imóveis podem ter um impacto significativo nos impostos a pagar. Compreender a tabela de escalões e como a parcela a abater opera é crucial para uma correta previsão dos custos.
Atenção: Verifica sempre as taxas atualizadas no guia do IRS antes de fechar qualquer negócio. As alterações fiscais são frequentes e podem afetar os valores a pagar no momento da compra.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre IMT e Imposto do Selo?
O IMT incide sobre a transmissão de imóveis, enquanto o Imposto do Selo se aplica à formalização do negócio jurídico. Cada um tem uma função específica e são cobrados em momentos diferentes do processo de aquisição.
Como se calcula o IMT para terrenos?
Os terrenos têm uma tabela de taxas diferente, geralmente mais elevada, devido ao potencial de construção. Esta tabela é revista anualmente e é importante consultar a mais recente antes de tomar uma decisão de compra.
É possível isenção de IMT em 2026?
Sim, imóveis destinados a habitação própria e permanente até cerca de 97.064€ podem estar isentos. Esta isenção é automática, mas é sempre recomendável confirmar se as condições da compra se enquadram nos critérios de isenção.
Posso incluir o IMT no crédito habitação?
Algumas instituições financeiras permitem incluir o IMT no crédito habitação, mas isso depende das condições oferecidas pelo banco. É crucial discutir esta opção com o gestor de conta antes de assinar o contrato de crédito.
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